Ein Anzahlungsvertrag (Contrato de Arras) ist ein privater Vertrag, der die Absicht, eine Immobilie zu kaufen und zu reservieren, absichert. In dieser Art von Vertrag werden häufig "arras" (Haftungsgelder) vereinbart. Es gibt zwei Arten von "Arras"-Zahlungen:
"Arras penitenciales" sind Strafzahlungen, die wie Geldstrafen wirken, wenn eine der Parteien vom Vertrag zurücktritt. Wenn der Käufer das Interesse verliert oder die Abschlusszahlung nicht leistet, verliert er seine Anzahlung. Tritt der Verkäufer zurück, muss er die Anzahlung in doppelter Höhe zurückzahlen.
"Arras confirmatorias" sind Bestätigungszahlungen, die einen verbindlichen Kaufvertrag ausdrücken, ohne die Möglichkeit, die Verpflichtung rückgängig zu machen. Wenn der Käufer eine erste Zahlung leistet, bestätigt er damit seine Ernsthaftigkeit und sein Engagement für den Kauf.
"Arras penales" sind Vorauszahlungen, die ähnlich wie eine Vertragsstrafe funktionieren.
In der Regel ist der Anzahlungsvertrag für den Verkäufer vorteilhafter. Es ist wichtig, dass Sie die Vertragsbedingungen sorgfältig prüfen und sich rechtlich beraten lassen, um sicherzustellen, dass Sie die Auswirkungen der Vereinbarung vollständig verstehen.
Bei einer Anzahlung für einen Immobilienkauf können unterschiedliche Steuersätze gelten, je nachdem, wie die Zahlung überwiesen wird. Bei Immobilienverkäufen wird die Mehrwertsteuer in der Regel bei der Unterzeichnung des Kaufvertrags fällig, aber bei Verträgen über Anzahlungen wird die Mehrwertsteuer fällig, sobald der Verkäufer die Zahlung erhält. Wird die Zahlung des Käufers auf ein Treuhandkonto überwiesen, wird die Mehrwertsteuer erst fällig, wenn der Verkäufer das Geld tatsächlich erhält. Der Mehrwertsteuersatz für die Anzahlung ist derselbe wie der für den endgültigen Verkauf der Immobilie, auch wenn sich der Zustand der Immobilie zwischen der Anzahlung und dem endgültigen Verkauf ändert. Wenn die Immobilie von der Mehrwertsteuer befreit ist, ist auch der Anzahlungsvertrag befreit.
Wenn ein Anzahlungsvertrag abgeschlossen wird, gilt der gezahlte Betrag als Vorauszahlung auf den Kaufpreis. Wenn der Verkauf die Mehrwertsteuer einschließt, muss auf diesen Betrag bei Eingang beim Verkäufer die Mehrwertsteuer zu dem für die Art der übertragenen Immobilie geltenden Satz entrichtet werden: 10 % für fertig gestellte Wohnimmobilien, 21 % für andere und im Bau befindliche Immobilien.
Wird die Anzahlung jedoch auf ein anderes Konto als das des Verkäufers eingezahlt, z. B. auf ein Treuhandkonto eines Notars, Rechtsanwalts oder Steuerberaters, wird die Mehrwertsteuer erst zum Zeitpunkt des Verkaufs und der tatsächlichen Übertragung an den Verkäufer fällig.
Wenn der Verkauf der Grunderwerbsteuer unterliegt, gilt eine andere gesetzliche Regelung. In diesem Fall wird die Steuer erst zum Zeitpunkt der notariellen Beurkundung des Verkaufs fällig, d. h. am Tag der tatsächlichen Übertragung der Immobilie, unabhängig davon, ob die Anzahlung an den Verkäufer oder auf ein Treuhandkonto geleistet wird.
Zu beachten ist, dass ein Optionsvertrag nur für Kaufinteressenten zu empfehlen ist, die ein einklagbares Recht auf den Erwerb einer bestimmten Immobilie wünschen und bereit sind, die damit verbundenen wirtschaftlichen und steuerlichen Nachteile, wie die Optionsprämie als zusätzliche Kosten und die 21%ige Umsatzsteuer, in Kauf zu nehmen. Im Gegensatz dazu garantiert ein Anzahlungsvertrag kein einklagbares Recht auf den Kauf, aber der gezahlte Betrag ist direkt Teil des Kaufpreises und unterliegt keiner gesonderten Besteuerung.